Reforma Tributária: Impactos na tributação de bens imóveis

A Reforma Tributária trouxe mudanças significativas para o mercado imobiliário, especialmente no que diz respeito à tributação de operações com bens imóveis, sujeitas a um regime específico, previsto no artigo 156-A, §6º, II da Constituição Federal e nos artigos 251 a 270 da LC 214/2025.

Os novos tributos, IBS – Imposto sobre Bens e Serviços e CBS – Contribuição sobre Bens e Serviços impactarão diretamente os custos e a estruturação de negócios no setor.

Uma das alterações mais relevantes é a incidência tributária sobre operações que anteriormente não eram tributadas pelo ISS, como locação e venda de imóveis, agora alcançadas pelos novos tributos. Além disso, algumas transações serão submetidas à tributação cumulada – como no caso da venda de imóveis, nas quais, além do ITBI, passará a ter incidência de IBS e CBS.

Operações que já eram tributadas pelo ISS, como serviços de administração, intermediação e construção civil, terão alteração nas alíquotas aplicáveis com a extinção do ISS e a implementação dos novos tributos, conforme abaixo destacado:

IBS/CBS incide sobre:Como era antes
alienação, inclusive decorrente de incorporação imobiliária e de parcelamento de soloTributada pelo ITBI e continuará sendo fato gerador deste imposto
cessão e ato translativo ou constitutivo onerosos de direitos reaisTributada pelo ITBI e continuará sendo fato gerador deste imposto
locação, cessão onerosa e arrendamentoNÃO era tributado pelo ISS
serviços de administração e intermediaçãoEra tributado pelo ISS
serviços de construção civilEra tributado pelo ISS

 

OPERAÇÕES NÃO TRIBUTADAS

Algumas operações foram expressamente excluídas da incidência de IBS/CBS (art. 252, §2º):

  1. Operações de permuta de bens imóveis, exceto sobre a torna (valor complementar pago por uma das partes quando os bens imóveis trocados possuem valores diferentes);
  2. Constituição ou transmissão de direitos reais de garantia;
  3. Operações realizadas por organizações gestoras de fundo patrimonial, constituídas nos termos da Lei nº 13.800/2019, para fins de investimento do fundo patrimonial.

 

ALÍQUOTAS DIFERENCIADAS

Um ponto favorável da Reforma Tributária é que as operações envolvendo bens imóveis terão alíquotas reduzidas.

Em regra, a alíquota do IBS e da CBS nessas operações será de 50% da alíquota geral.  (art. 261)

No caso específico de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis, a redução será ainda maior, chegando a 70% da alíquota geral. (art. 261, parágrafo único)

 

PESSOAS FÍSICAS COMO CONTRIBUINTES

Um aspecto crucial é entender quando as pessoas físicas serão consideradas contribuintes do IBS e da CBS no regime regular (art. 251, §1º):

 

Casos em que pessoas físicas serão consideradas contribuintes do regime regular de IBS/CBS

OperaçãoDesde que no ano-calendário anterior
locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvelreceita total exceda R$240.000
+ de 3 bens imóveis distintos
alienação ou cessão de direitos de bem imóvel+ de 3 bens imóveis distintos (devem estar há menos de 5 anos no patrimônio do contribuinte, contados da data de aquisição)
alienação ou cessão de direitos+ de 1 bem imóvel construído pelo próprio alienante nos 5 anos anteriores à data da alienação

Adicionalmente, a pessoa física também será considerada contribuinte quando, no próprio ano-calendário (art. 251, §2º):

  • Exceder o limite de mais de 3 bens imóveis distintos em alienação ou cessão de direitos;
  • Exceder o limite de mais de 1 bem imóvel construído pelo próprio alienante nos 5 anos anteriores à alienação;
  • Ultrapassar em 20% o limite de receita total de R$240.000 em operações de locação, cessão onerosa ou arrendamento.

 

O REGIME DE TRANSIÇÃO: PRINCIPAIS ASPECTOS

A Lei Complementar nº 214/2025 também previu regime de transição opcional para o recolhimento do IBS e da CBS nas operações imobiliárias de locação, cessão onerosa e arrendamento.

Sob este regime, previsto nos arts. 487 e seguintes, os tributos serão calculados aplicando-se percentual simplificado de 3,65% sobre a receita bruta recebida, que corresponde à totalidade das receitas auferidas nas operações de locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel decorrente de contratos firmados por prazo determinado antes de 01/01/2029 e as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes dessas operações.

Este percentual representa uma carga tributária potencialmente menor do que aquela prevista no regime específico para bens imóveis no sistema regular, o que, a princípio, pode se revelar como alternativa mais vantajosa tributariamente.

 

REQUISITOS DE ELEGIBILIDADE

O regime transitório será destinado exclusivamente para contratos firmados por prazo determinado que atendam a condições específicas, diferenciadas conforme a sua natureza, a saber:

ContratoPrazoCondições
NÃO RESIDENCIAL

(art. 487, §1º, I)

Prazo original do contratofirmado até 16/01/2025 e
registrado em Cartório de Registro de Imóveis ou em Registro de Títulos e documentos até 31/12/2025
RESIDENCIAL

(art. 487, §1º, II)

O que ocorrer primeiro:Prazo original do contrato oufirmado até 16/01/2025,

sendo a data comprovada por firma reconhecida, por meio de assinatura eletrônica ou pelo comprovante de pagamento da locação até o último dia do mês subsequente ao do primeiro mês do contrato

Até 31/12/2028

 

IMPLICAÇÕES DA OPÇÃO PELO REGIME DE TRANSIÇÃO

A opção por este regime transitório traz vantagens tributárias evidentes, mas também importantes limitações que devem ser avaliadas:

  1. Vedação à apropriação de créditos: fica proibida a apropriação de créditos de IBS/CBS relacionados a operações com o bem imóvel submetido ao Regime de Transição.
  2. Impedimento ao uso do redutor social: os contribuintes que optarem por este regime não poderão utilizar o redutor social previsto no artigo 260 da LC 214/2025.
  3. Obrigação contábil adicional: o contribuinte ficará obrigado a manter escrituração contábil segregada, identificando claramente as operações submetidas ao Regime de Transição.

O regime de transição representa uma importante oportunidade para contribuintes com operações imobiliárias estabelecidas antes da Reforma Tributária, demandando estudo criterioso

 

IMPACTOS PRÁTICOS E PLANEJAMENTO TRIBUTÁRIO

As mudanças introduzidas pela Reforma Tributária exigirão planejamento estratégico, tributário e financeiro criterioso para cada operação imobiliária. O impacto da carga tributária e a tributação cumulada em determinadas transações poderão gerar custos adicionais significativos.

Considerando as significativas mudanças introduzidas pela Reforma Tributária, a consultoria jurídica qualificada e especializada torna-se indispensável para compreender adequadamente as novas regras, mitigar riscos e identificar oportunidades estratégicas nesse cenário de transição.

 

Artigo escrito pela sócia Elisângela Oliveira e as advogadas Camila Bitarães e Martinna Varela